搜房网实地探访建设路商圈解密川棉厂地块
继7月成都主城区放地井喷之后，8月23日成都主城区又将有两宗土地走上拍卖席，这两宗土地分别位于武侯区与成华区，两宗土地净用地面积合计约38.1亩。据记者观察，由于出让地块位置上佳，面积较小，拿地门槛相对较低，对正处于“饥饿补仓”中的中小开发商来说 是一次难得的下手机会。
继7月成都主城区放地井喷之后，8月23日成都主城区又将有两宗土地走上拍卖席，这两宗土地分别位于武侯区与成华区，两宗土地净用地面积合计约38.1亩。
据搜房网统计，截至8月8日，本月成都共有8场土地交易，共计17宗土地，合计约629.6亩，总可建面积达101.8万方。在本月土地出让中，郊县土地供应异军突起，在17幅出让地块中有15幅来自成都近郊，而主城区仅有两宗土地入市。尽管主城区本月土地供应较7月有大幅度缩减，但出让地块受关注程度却并不低。
从本次土地供应位置来看，两幅地块分别位于目前成都楼市热点片区，据记者观察，由于出让地块位置上佳，面积较小，拿地门槛相对较低，对正处于“饥饿补仓”中的中小开发商来说 是一次难得的下手机会。而坊间相传，多家在7月未能成功拿地的房企已将这两块主城 视为囊中之物。
为此，搜房网记者特意来到二环路东三段19号地块（川棉厂地块）一探究竟，为您揭开该地块为何会吸引众多开发商目光？
土地位置：成华区二环路东三段19号地块
出让年限：商业40年，住宅70年
8月3日成都挂牌两宗地 世纪嘉华底价竞得龙门山地块
7月26日成都拍卖一宗地 郫县小地块溢价65.7%成交
成都拍3地 成都通用时代6640元/平溢价竞得攀成钢地块
地块位于成都二环路东三段内侧，建设路商圈和万年场商圈的核心连接处，距离天府广场的约4.3公里。
临小龙桥路、双林北支路（双向四车道）
距新鸿路250米、二环路东三段330米、新华大道660米、一环路东三段870米
轨道交通：地铁4号线号线（在建）
地块周边市政生活配套完善，步行十 即可到达建设路商圈或万年场商圈。
商场：伊藤洋华堂、沃尔玛、万象城、龙湖三千集等
：成都列五中、成华小学、建设路小学、成都建设学校等
医院：成华区人民医院、成都市第六医院等
休闲娱乐：新华公园、东区音乐公园、东郊工业博物馆等
8月3日成都挂牌两宗地 世纪嘉华底价竞得龙门山地块
7月26日成都拍卖一宗地 郫县小地块溢价65.7%成交
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按照规划建设路商圈将打造成为集商贸、商务、商业为一体的精品商圈、形象商圈、生态商圈、人文商圈，使之成为成都 城区 具凝聚力和辐射力的现代服务业高地)。
目前建设路大商圈汇集了包括龙湖、万科、首创、信远等品牌开发商进驻，SM广场、伊藤洋华堂、财富又一城)、龙湖三千集一个个购物 拔地而起，高地 、招商东城国际、万科钻石广场等 、超 写字楼陆续投用，一个商务+商业的模式正在逐渐完善并成形。
从整个大片区来看，目前区域内汇集了包括万科、首创、龙湖、保利、九龙仓等品牌房企， 楼盘层出不穷，从刚需盘到 盘 。但由于片区开发周期较早，目前在售住宅项目只有保利康桥、九龙仓御园、、和信融锦云湾等项目，其楼盘挂牌均价也达到了12000元/平米左右)。
建设路二手房挂牌均价（元/平米）
记者从地块周边二手房中介处了解获悉，目前宗地周围的老小区房价每平米已 过了8000元大关，而近几年新建商品住房的二手房挂牌均价蹿升至万元。
起拍楼面价4000元/平米（折合1200万/亩）高不高？成都业内人士对此是众说纷纭，有人认为高了，原因在于区域价值还未达到如此高度。有人说价格合理，究其原因来自于对该片区未来发展趋势的看好。
而不同开发商也给出了不同的答案，成都某本土房企负责人张先生告诉记者：“在我们看来这块地就是烫手山芋，要是价格拿高了，产品打造会陷入困境，企业资金链也会吃紧，”。而某一线房企 部李女士则称：“10年九龙仓拿下二环路 那块地的楼面地价就达到了4837元/平米，经过了2年时间的打造，建设路已经有了长足发展，楼面价4000元/平米不算低但 不高”。
在记者看来，按照同时点地价房价比来计算，起拍楼面价4000元/平米并不算太高，对资金有限的开发商来说，拿下此地不是 选择。预计，该宗地 终将会被品牌房企溢价拿下。
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地块形状方正、平整，有利于规划布局
坐拥建设路商圈和万年场商圈，周边配套成熟；
交通便捷，二环路高架桥匝道口正位于地块 处。
相比川棉厂其他即将上市地块，此次出让宗地距未来二环路高架较远，对居住影响不大。而地块未临主干道，周边以社区道路为主，能有效控制由于车流带来的环境污染。
该宗地无需提供持证准用面积，使得开发成本将有所降低。
起拍价相对较高，在今年主城区出让地块中该幅宗地起拍楼面价排名第十。
在20%的建筑密度及4.5的容积率等用地经济指标下，项目打造成为难题。
拍卖要求中明确规定，商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上，这一要求对项目品质有一定影响。
就目前来看，轨道交通成为地块 缺憾，尽管整个大片区有地铁线号线号线的建设路站与本次出让地块都有一定距离。
作为老城东传统住宅片区，其区域居住价值早已被肯定。随着成华区惠民工程的进行，片区配套正在进行提档升级，而“北改”这一重大城市建设利好规划，将为片区带来大量新生购房群体。
近两年，片区内鲜有新开楼盘，目前在售住宅项目只有保利康桥、和信融锦云湾以及九龙仓御园等，而地块周边多以90年代老小区为主，新盘供应基本断档。
从未来规划来看，建设路商圈将打造为集商贸、商务、商业为一体的现代服务业高地，这一理念将吸引更多中 人群前来安居置业，其潜在购房需求和购买力十分强大。
政策面，楼市“三限”依旧没有丝毫松动的可能，住宅市场仍将处于低位运行。
市场面，宗地周边有多幅已拆或正在拆迁地块，后期将会陆续上市，据已有资料显示，余下四幅地出让面积将近100亩，且皆为住宅用地，未来市场竞争将会相当激烈。
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