5月8日，成都市公共资源交易服务中心公布了成都中心城区（11+2区域）2021年首批供地名单。该批次各区共40宗、近3450亩土地将在2021年6月7日-6月11日分10场进行拍卖。

　　往年主城区的供地大拿——成华区，依旧是今年五城区首批次供地量的区域。此次成华区将出让3宗土地，合约174亩。这3宗土地均为纯住宅用地，位于驷马桥和理工大两大板块，分别将于6月7日上午和下午出让。

　　宗地位置：成华区青龙乡双水碾村4、5组

　　可售商品住房清水销售均价：23400元/㎡

　　自持租赁住房起始比例：10%（不低于140套）

　　拍卖时间：2021年6月7日10时

　　该宗土地位于双荆路南侧、升仙湖公园东侧、兴元华盛小区西侧，属于城北驷马桥板块。根据出让公告，土地将采取“设置可售商品住房清水销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。其中，要求竞得人须出资配建的自持租赁住房面积比例不小于宗地计容建筑面积的10%（不低于140套）。拍卖若达到土地限价，要竞得该宗土地，自持租赁住房比例还将增加。并且，出让文件中关于自持租赁住房建设，有“单套建筑面积在60-120㎡之间，自持年限30年，单次租赁期限在1年以上、5年以下”等要求。

　　在起拍地价14900元/㎡的基础上，自持租赁住房10%的起始比例，明显压缩了该宗“双限地”的利润空间。此外，宗地建设已明确成品住房比例为0%，即商品住房将以清水交付，让房企的溢价空间更有限。

　　不过，可售商品住房清水销售均价23400元/㎡，这一价格同现阶段周边在售新房项目相比，还算是略有空间。比如，项目碧桂园锦悦府批次住宅预售，建面约103-129㎡的户型，预售价格约22800-27800元/㎡（带装修）；梵锦·108批次住宅预售，建面约107-126㎡的户型，价格约25100-28100元/㎡（带装修）。

　　不过23400元/㎡的清水房限价，对该宗土地未来呈现产品的性价比加持，几乎可以忽略。但从宗地周边来看，各项配套是成熟的。比如，交通不仅有地铁1号线号线，宗地距离昭觉寺南路地铁站约800米，距离韦家碾、动物园站也在1.3公里内。商业配套上，2-3公里范围内，有华润熙悦广场、青龙广场、泛悦城市广场街区、龙湖北城天街购物中心、城中汇购物中心等商业。在生态环境上，除了西侧紧邻的升仙湖公园，2公里范围内还有沙河公园、成都露天音乐公园、动物园等。可以说，整个区域内居住氛围是非常醇熟的。但现阶段除了城北改善置业群体，要让整个区域被更多人的接受，其实更需要整个区域内的房企，合力拔高区域价值，才更利于项目的入市销售。

　　理工大84.5亩土地、26.6亩土地

　　宗地位置：成华区圣灯街道长林盘社区七、八组、长林盘社区集体

　　可售商品住房清水销售均价：23000元/㎡

　　自持租赁住房起始比例：10%（不低于187套）

　　拍卖时间：2021年6月7日10时

　　宗地位置：成华区圣灯街道长林盘社区7、8组、村集体

　　可售商品住房清水销售均价：23000元/㎡

　　拍卖时间：2021年6月7日14时

　　这两宗土地均位于成都理工大学以南、沪蓉高速以北，算是连襟地块，两宗土地将分别在6月7日上午、下午两场拍卖中出让。其中，占地面积更大的84.5亩地块，将于6月7日上午拍卖。土地将采取“设置可售商品住房清水销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖，要求竞得人须出资配建自持住房面积比例不小于宗地计容建筑面积的10%（不低于187套）。

　　体量较小的26.6亩地块，将于6月7日下午拍卖。土地将采取“设置可售商品住房清水销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地限价+续竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。虽然没有自持租赁住房的起始比例要求，但根据出让方案，该宗土地的竞得人须按规划要求，在用地内配建建筑面积不小于300㎡开闭所1处并无偿移交；此外，竞得人作为项目代建业主须利用出让宗地外1宗国有建设用地（合13.65亩），出资建设公建配套设施项目，待该项目主体封顶后，方可办理商品住房首次预（现）售许可。

　　作为“双限地”，这两宗土地的可售商品住房清水销售均价均为23000元/㎡。虽然要求清水房销售，但同驷马桥地块一样，这一价格也让区域房价还有预期。

　　目前来看，距离两宗土地蕞近的即为北侧约300米处的融创项目。该地块由融创于今年1月中旬以楼面地价16000元/㎡并无偿移交租赁住房面积比例23%竞得，地块为100亩的纯住宅用地，容积率1.5。该地块住宅虽没有明确限价，但基于土地成本及容积率，后期大概率将以低密高端产品来追求更客观的投资利润空间。在1.5公里处，即为全新住宅项目隆基泰和·紫樾风华。该项目土地于2020年5月成交，由隆基泰和以楼面地价14500元/㎡竞得，容积率2.0。项目产品规划为小高层+洋房+叠拼，目前尚未入市销售。从地价成本上看，融创项目和隆基泰和·紫樾风华让即将出让的这两宗“双限地”在后期的商品住宅销售上，可能会占据一定的优势。但对比2公里范围左右的二仙桥板块，万科加入操盘的两宗“双限地”项目（清水限价分别为21000元/㎡、21087元/㎡），理工大这两宗土地的价格优势就有些弱了。

　　因为从区域呈现以及各项生活配套上看，理工大南侧相较于二仙桥板块，目前还稍逊一筹。两宗土地紧邻城东体育公园，这算是现阶段的配套。此外，在宗地北侧有一所幼儿园处于在建之中，在1.5公里处有地铁理工大学、崔家店等站点。在2公里范围内，有成都二仙桥学校、成都理工大学附属小学等小学，还有商业综合体成都招商花园城购物中心。

　　但宗地南侧有高速路，西侧有铁路，这些都是不可避免的不利因素。且其南侧区域的城市界面改观，还需要更多时间。——————————————————成华区首批供应的这三宗土地，可以说都为区域的房价留有一定空间。当然，这对于拿地的房企来说，也是一把双刃剑——如果能以更低的成本拿到，再顺应市场的阶段入市，利润必然更可观。但就怕努力拿到地了，却迫于现金流的压力需要快速入市，则产品性价比就显得不足，那么届时产品的去化速度，恐怕也不会太理想。

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